Kadri Siibak: tunded või mõistus? Mida teeb uus tehas kinnivara hinnale

jaga E-post prindi artikkel saada vihje Loe ja lisa kommentaare

FOTO: Artur Kuusi illustratsioon

Avalikus meedias levitatakse jõuliselt arvamust, et tartlased on liiga emotsionaalsed ja tselluloositehase vaidluses ületavad tunded mõistuse. Väidan põlistartlasena, et Tartu elanikud on hoopis üle Harju keskmise ratsionaalsed. Tartlased tavatsevad lähtuda oma vajadustest ja võimalustest, arutlevad kainelt ja kaalutletult ning tahavad oma elu elada stabiilselt ja arukalt, ilma gigantomaaniata, pigem säästlikult ja nutikalt.

Vabariigi valitsuse liikmed ja teised suurprojekti pooldajad on öelnud, et on vaja uurida. Tartu linnavolikogu on linlaste heameeleks otsustanud, et ei ole vaja uurida, vaid eriplaneeringu protsess tuleb lõpetada. 

See on vägagi ratsionaalne: pole mõtet raha uuringutele kulutada, kui vastused on ette teada. Peipsi järve seisukord on halb ja tselluloositehase heitveest lisanduv saastekoormus teeb selle veelgi halvemaks ning läheb vastuollu Euroopa Liidu veedirektiiviga, mis nõuab Eestilt Peipsi seisundi parandamist. Punkt. Jutud sellest, et tehas on saastevaba, on lihtsasti kummutatavad äsja uuendatud Äänekoski tehase näitel, kus samuti kasutatakse PVTd ehk parimat võimalikku tehnoloogiat, ent kus kohalikud kurdavad haisu, müra ja valge kirmetise üle autodel.

Senise diskussiooni käigus on räägitud peamiselt sellest, et tehas tooks linnale ja Eestile suurt kasu. Selle väite kummutamiseks on mitu tugevat – ka majanduslikku – argumenti, näiteks riigi märgatavalt kasvavad kulud maanteede korrashoiule ja ka see, et riigi praktiliselt ainus tulu tselluloositehasest oleks tööjõumaksud.

Järgnevalt keskendun aga ühele sotsiaalmajanduslikule aspektile: mõju kinnisvarahindadele.

Tartu ülikooli teadlased on selgelt välja öelnud, et ka raskesti mõõdetavaid väärtusi tuleb suurprojekti mõjude hindamisel analüüsida (T. Vihalemm, K. Orru, K. Pärn. «Ka raskesti mõõdetavad väärtused on tähtsad» TPM 6.3). Linnavoliniku professor Marju Lauristini 7. märtsil Tartu volikogu erakorralisel istungil tõstatatud küsimus, kuidas hiigeltselluloositehase rajamine Tartu lähikonda mõjutab Tartu ülikooli mainet, jäi täielikult vastuseta.

Rahandusministeeriumis välja töötatud dokumendist «Riigi eriplaneeringu lähteseisukohad ja mõjude hindamise väljatöötamise kavatsusest» ei leia paraku mõttearendusi ega küsimusi teemal, mis Tartus ja selle lähiümbruses elavaid inimesi otseselt puudutab. Inimeste sotsiaalsete vajaduste ja heaolu kohta ei küsita mitte ühtegi küsimust ega anta kõige väiksematki vihjet vastavate uurimissuundade kohta.

Siinkohal toon välja mõned ratsionaalsed ja pragmaatilised küsimused, millele vajab oma igapäevaelu korraldamiseks vastuseid suur hulk tartlasi.

•   Kas on mõeldud tselluloositehase mõjule Tartu ja selle lähiümbruse kinnisvaraturule? Kas ratsionaalselt kaalutledes on mõtet praegu panustada oma kodu remontimisse või Tartus uue elamispinna ostmisesse, et parandada oma elukvaliteeti?

•  Kas keegi julgeb soovitada tartlastel investeerida, sh võtta pikaajalist hüpoteeklaenu Tartus või selle ümbruses asuva kinnisvara tagatisel?

• Millised on stsenaariumid kinnisvarahindade võimaliku languse korral?

•  Milline on mõju inimeste toimetulekule, kui oma eluaseme või ettevõtte arendamiseks võetud laenude marginaalid kasvavad? Viimast just olukorras, kus tselluloositehase rajamise järel võivad pangad hinnata oma riske suuremaks kui varem.

Eesti Panga ametlik statistika näitab, et 2017. aasta lõpuks oli Tartu linna ja Tartu maakonna ettevõtjatele ja kodumajapidamistele Eestis tegutsevatest pankadest väljastatud laene ca 1,8 miljardit – see on suurem laenusumma kui kavandatava tehase puhul. 

Isegi kui eeldada, et 800 miljoni väärtuses on laenud tagatud muude tagatistega kui kinnisvarale seatud hüpoteek, avaldaks Tartu piirkonna kinnisvarahindade langus laenude kvaliteedile suurt mõju. 

Pangandusregulatsioonide järgi on pangad kohustatud hoolitsema, et laenud oleksid nõuetekohaselt tagatud, sh tagatise väärtuse vähenemise korral nõudma laenusaajalt lisatagatisi. 

Kui laenusaajal ei ole võimalik pangale lisatagatist pakkuda, võib pank laenulepingu üles öelda enne tähtaja lõppu. Milline oleks negatiivse stsenaariumi mõju tartlastele ja Eesti majandusele üldisemalt? Kas võib ennustada «piirkondlikku masu»?

Pangandusregulatsioonide järgi on pangad kohustatud hoolitsema, et laenud oleksid nõuetekohaselt tagatud, sh tagatise väärtuse vähenemise korral nõudma laenusaajalt lisatagatisi.

Ma ei tee pankrotihalduri tööd küll juba umbes 20 aastat, aga valdkonnaga tegelen siiani aktiivselt: praegugi kirjutan finantskriisi ennetamise ja lahendamise seaduse ehk pankade saneerimise seaduse  parandusi. Ja ma mäletan, mis toimus Tartu kinnisvaraturul siis, kui 2008–2009 algas majandusliku surutise periood. 

Tartuga parasjagu toimuv ei ole ainult Tartu asi. See on kogu Eesti asi, sest eriplaneeringu kehtestamine ja kogukonna arvamuse eiramine sel moel loob pretsedendi.

Ma ei ole kunagi soovinud elada kuskil mujal kui Tartus. Olen põlistartlane, kelle eelkäijad on Tartus elanud üle saja aasta.

Kuid haisvas tööstuslinnas ma elada ei saa, lihtsalt tervise pärast. Seega on tselluloositehase Tartu lähedusse rajamise korral kolimine ratsionaalselt võttes paratamatu. 

Olen lühikese ajaga kohanud paljusid tartlasi, kes on sama meelt. Kes on öelnud, et läheb sellisel juhul vanaduspäevi veetma Kanaaridele; kes otsib uue elupaiga kuskil lähemal Euroopas; mõned plaanivad otsida uue elukoha kuskil Eesti väikelinnas. 

Ka need on ratsionaalsed valikud.

Autor on töötanud finantsinspektsiooni õigusnõunikuna, Eesti Panga pangainspektsiooni nõunikuna ja Eesti Panga asepresidendi nõunikuna.

Tagasi üles