L, 10.12.2022

Mida metsaomanik enampakkumistest teadma peaks?

Viio Aitsam
Mida metsaomanik enampakkumistest teadma peaks?
Facebook Messenger LinkedIn Twitter
Comments
Eesti suuremad interneti enampakkumiskeskkonnad metsale on timber.ee, metsa­uhistu.ee, tehingukeskus.ee ja maaportaal.ee.
Eesti suuremad interneti enampakkumiskeskkonnad metsale on timber.ee, metsa­uhistu.ee, tehingukeskus.ee ja maaportaal.ee. Foto: Viio Aitsam

Üks pere otsustas eelmisel aastal panna oma metsa raieõiguse enampakkumisele. Valiti sobiv vahendaja, kes internetis enampakkumisi korraldab. Läbirääkimistel oldi lõpuks nõus ka korraldaja pakutud variandiga määrata tehingu alghind turuhinnast väiksem – võib-olla tõesti mõjub see ostjaile atraktiivsena, nagu korraldaja väitis.

„Sõlmisime lepingu, aga ikkagi jäi väike kahtlus. Portaalis oma müügikuulutust jälgides hakkasime vaatama selle vahendaja tehingute ajalugu ja avastasime, et päris palju müüke ongi tehtud alghinnaga. See hakkas nii kripeldama, et otsustasime müügist ikkagi loobuda,” jutustas pereema.

Enampakkumise korraldaja oli nõus sammu tagasi astuma, aga soovis selle eest lepingus kirjas olnud leppetrahvi – 5% raieõiguse alghinnast. Samuti andis ta perele teada, et kui keegi ostuhuviline on juba jõudnud käia metsatükki vaatamas, tuleb omanikul kinni maksta ka potentsiaalsete ostjate kohapeal käimise kulud.

„See tuli meile kui välk selgest taevast,” rääkis naine. „Meie olime aru saanud nii, et leppetrahvi peab maksma siis, kui keegi on juba pakkumisi teinud, aga meile ei oldud veel tehtud. Võimalike ostjate kulude kinnimaksmine tundus eriti ebaõiglane – kes selle tagantjärele kindlaks teeb, kas käidi kohapeal ja kui palju huvilisi on olnud. Lepingus polnud sellest sõnagi.”

Perele lõppes oksjonil käimine sellega, et leppetrahv maksti ära. Ostuhuviliste võimalike kulude kinnimaksmiseks määras enampakkumise korraldaja tähtaja – kui selle aja jooksul laekub nõudeid. Läks nii, et keegi nõuet ei esitanud.

Igaühel omamoodi tingimused

Metsaomaniku kogemus ajendas metsa enampakkumise korraldajatelt küsima, millised tingimused nende internetiportaalides müüjate jaoks kehtivad ja milliste kuludega raieõiguse või metsakinnistu müüja peab arvestama.

Eesti suuremad interneti enampakkumiskeskkonnad metsale on timber.ee, metsa­uhistu.ee, tehingukeskus.ee ja maaportaal.ee. Üldjoontes käib enampakkumine ühtviisi – müüja sõlmib kokkuleppe enampakkumise korraldajaga, tema müügiobjekti (raieõigus, metsakinnistu) andmed avalikustatakse keskkonnas, kus potentsiaalsed ostjad saavad teha oma hinnapakkumisi. Selgub kõrgeima hinna pakkuja, kellest saabki ostja.

Tingimused on igal enampakkumise korraldajal veidi erinevad. Ühtseid tingimusi ei saa välja tuua metsauhistu.ee keskkonna kohta, kuhu koonduvad paljude metsaühistute enampakkumiskuulutused. „Meil ühtset standardit ei ole,” märkis metsaühistute poole esindajana Tarmo Lees.

Ott Krigul timber.ee esindajana tõi välja, et müüjad-metsaomanikudki on erinevad. On neid, kes ei kujuta ette, kui palju nende raieõigus või metsamaa maksta võiks; on neid, kes on küsinud ise metsafirmadelt hinnapakkumisi ja midagi teavad; on neid, kelle hinnaootus on selgelt liiga suur.

Kes määrab enampakkumise alghinna?

Kui kõik jutud kokku võtta, kujuneb alghind kokkuleppel metsaomaniku soovi ja enampakkumise korraldaja soovituste järgi. Soovitaja arvestab nii konkreetset metsa kui ka keskmist turuhinda. Raieõiguse müügil on tähtis metsamajanduskava (s.o inventeerimisandmete) olemasolu ja arvestatakse ka puidu vahelaohindasid. Soovitaja arvestab ka oma kogemust, mille alusel saab oletada, milline alghind võiks tuua oksjonile osalema rohkem ostuhuvilisi.

Hinna määramine tavaliselt metsaomanikule kulutusi kaasa ei too. Eeltoiminguna võib küll olla vajadus tellida metsamajandamiskava.

Milliste kuludega tuleb enampakkumisel arvestada?

Kõikide korraldajate puhul tuleb arvestada enampakkumise korraldamise tasu ehk vahendustasuga, milleks on teatud protsent müügiobjekti hinnast. Protsendi suurus sõltub korraldajast ja võib sõltuda ka sellest, kas tegu on raieõiguse või kinnistu müügiga.

Müüja maksta olev vahendustasu on tavaliselt 5% hinnast, näiteks metsaühistutel võib olla ka 2–4%. Tehingukeskus.ee-s on vahendustasu müüja ja ostja vahel ära jagatud – kumbki pool maksab 3,9% müügihinnast. Kinnistute müügi korral, kus summad on suuremad, võib protsent väiksem olla.

SOOVITUSED

Lehar Lindre maaportaal.ee

Enne lepingu sõlmimist peaks olema selge:

•       kuidas kujuneb alghind

•       kui suur on vahendustasu

•       kas ja millistel juhtudel ­rakendatakse leppetrahve

•       mis hetkest rakendub ­müügikohustus

•       kes saab leppetrahvi, kui selle maksja on tehingust loobunud ostja.

Märt Linnamägi metsauhistu.ee

Tasub põhjalikult kaaluda, kas ikka müüa metsakinnistut. Pigem võiks müüa raieõigust, et säilitada metsaomand endale ja järeltulijatele. Taas seda üle ütlema paneb eelmisest aastast kehtiv uus maksusoodustus metsaomanikele – tulumaksuvabastus 5000 euro ulatuses. See on muutnud majandamistingimused senisest soodsamaks.

Jaanus Aun Erametsakeskus

•       Enne metsa enampakkumisele panemist tasub uurida metsaühistust, mis võiks olla turuhind. Kuulake nõuandjaid, aga otsused, kelle kaudu ja kuidas müüa, tehke muidugi ise.

•       Süvenege päriselt enampakkumiskeskkonna lepingu tingimustesse. Kui allkiri on juba antud, ei ole kasu süüdistustest teiste aadressil.

•       Uurige ka seda, kas oksjonipidajalt saab abi, kui raie tegemise faasis peaks mõni probleem tekkima.

Timber.ee-s on vahendustasu Ott Kriguli sõnul nii raieõiguse kui ka kinnistu müügi korral 5%, kuid see tuleb maksta lõpphinnast õnnestunud tehingu korral. Kui oksjon ebaõnnestub, ei pea vahendustasu maksma.

Kinnistu või selle osa müügil sõlmitakse ostu-müügitehing notariaalselt. Sellega lisanduvad notarikulud. Tavaliselt tuleb kõik need tasuda ostjal, kuid teatud puhkudel võib midagi jääda ka müüja ehk metsaomaniku kanda. Kinnistu osa müügil võivad enne notariaalset tehingut lisanduda kinnistu jagamise kulud – reeglina maksab ostja, mõnikord müüja.

Kui metsaomanik soovib tehingu katkestada

Metsaomanik peab arvestama, et kui ta on enampakkumise korraldajaga alghinna kokku leppinud ja lepingu sõlminud, võtab ta sellega endale müümiskohustuse. Lepingut nimetatakse eri korraldajate juures erinevalt, aga selles on tavaliselt fikseeritud ka leppetrahvi suurus juhuks, kui metsaomanik soovib tehingu katkestada.

Leppetrahvi arvestatakse müügiobjekti alghinnast ja see võib olla näiteks 5 või isegi 10%.

Tehingukeskus.ee, kus on 10% leppetrahv, selgitas: „Kui müüja taganeb tehingust, läheb sellest 5% enampakkumise korraldajale ehk teenuse pakkujale ja 5% ostjale. Sama leppetrahv kehtib ostjale – kui tema taganeb tehingust, läheb trahvist 5% teenuse pakkujale ja 5% müüjale.”

Leppetrahvile lisaks võib kaasneda muid kulusid. ­Potentsiaalsete ostjate kohalkäimise kulude hüvitamise asjus – see, mida nõuti näites toodud perelt – olid vahendusportaalide esindajad eri meelt. Tarmo Lees arutles, et põhimõtteliselt selliste kulude nõudmine seaduste piiridest üle ei lähe, kuid muidugi peavad need kulud olema dokumentaalselt tõendatud.

Lehar Lindre maaportaal.ee esindajana märkis, et neil peab lepingust taganenud müüja teatud juhtudel arvestama küll kaasnevate kulude hüvitamisega, kuid potentsiaalsete pakkujate kohapeal käimise kulud sinna hulka ei kuulu. Ta tõi näiteks, et kaasnev kulu võib olla maamõõtmistoimingute asjaajamise hüvitamine vahendusteenuse pakkujale või notari deposiitkonto kasutamise hüvitamine ostjale.

Matis Hint tehingukeskus.ee esindajana tõi välja, et nende lepingus on märgitud ka saamata jääva tulu hüvitamine. „Seda ei ole me tegelikult kunagi rakendanud. See on juhuks, kui üks osapooltest peaks tahtma tehingust taganeda pahatahtlikult.”

Mis variandid metsamüügil on?

Põhimõtteliselt on metsaomanikul, kes soovib oma metsa raieõigust või kinnistut müüa, mitu võimalust: enampakkumist korraldavate portaalide kaudu, kinnisvaraportaalide kaudu, kinnisvaramaaklerite abil või ise otse ostjale müües.

Otse müües saab metsaomanik ise koguda metsafirmadelt hinnapakkumisi ja valida nende hulgast kõige sobivam. Enampakkumisportaalide esindajad ütlesid kui ühest suust, et sellegipoolest on otsemüük kõige riskantsem, sest osapooled pole võrdsed. Metsafirmade töötajad on tavaliselt spetsialistid, kes metsanduses ja seadustes orienteeruvad hästi, kuid metsaomanikul enamasti spetsiifilisi teadmisi ei ole – on suur risk, et miski jääb kahe silma vahele.

Pole vähetähtis, et enampakkumiste vahendajad kontrollivad ostjate tausta.

„Näiteks korteritki on kasulik müüa vahendaja ehk maakleri abil, kes teab turuhinda ja oskab märgata puudusi-plusse. Sama kehtib metsa puhul nii raieõigust kui ka kinnistut müües,” nentis Tarmo Lees.

Ta tõi näiteks, et kui vahendaja on metsaühistu, aitavad ühistu spetsialistid lepingud üle vaadata, valmistavad kinnistumüügi korral ette notariaalse lepingu, lepivad kokku notariaja jne – metsaomanikule jääb vaid õigel ajal kohale tulla või kaugtõestamise abil leping sõlmida.

„Metsaomanik saab tõesti koguda ka ise hinnapakkumisi, aga pakkujad ei näe, mis hind ees on. Oksjonikeskkonnas nad näevad seda ja üle pakkudes võib lõpphind kujuneda alghinnast palju suuremaks,” tõi oksjonikeskkonna eelise välja Matis Hint.

Enampakkumiste esindajad soovitasid müükideks oma keskkonda, ent rõhutasid, et enne tehtaks endale selgeks, mida tehing kaasa toob.

KOMMENTAAR

Jaanus Aun.
Jaanus Aun. Foto: Viio Aitsam

Jaanus Aun

Erametsakeskuse juhatuse liige

Enampakkumiste keskkond on hea võimalus metsaomanikele oma metsavara realiseerida. Tekitatakse ju konkurents ostjate vahel, mis on hinna ülesmineku loomulik eeldus. Seega on selliste müügivõimaluste tekkimine igati tervitatav. Ent enne, kui mõne oksjoniportaaliga kaupa teha, tuleks tingimused põhjalikult läbi mõelda.

Ühelt poolt on tähtis, kuidas alghind kujuneb. Teisalt on tähtis mõelda ka sellele, mis saab, kui enampakkumine on toimunud ja leping ostjaga on sõlmitud. Kui on müüdud raieõigust, siis mis saab juhul, kui raietöödel on vaja mõned asjad üle täpsustada või – loodetavasti harva – tekib mõni probleem. Kas enampakkumise korraldaja on ka siis omanikku aitamas raie­firmaga suhtlemisel?

Tasub valida oksjonikeskkond, kus lisaks kvaliteetsele enampakkumisteenusele ei unustata metsaomanikku ka raie ajal ja mõeldakse sellelegi, mis pärast raiet saab – metsauuendus, kultuurihooldus jms. Metsa majandamine pole ju kaugeltki ainult raie.

See, milline on metsaomaniku vastutus oksjoni katkestamisel, peab lepingus olema kokku lepitud. Kui leppetrahv on lepingus kirjas, peab lepingu rikkuja seda loomulikult maksma. Kas aga tehingu katkestanud metsaomanik peaks tasuma ka potentsiaalsete ostjate kulud, mis on seotud müügiobjekti vaatamisega? Turule on pakkumise teinud enampakkumise korraldaja, mistõttu ka ostjate võimalike kulude katmine katkenud oksjoni korral on tema rida. Metsaomanikult saab ta omakorda kulud sisse nõuda, kui nii on omavahelises lepingus tõepoolest kirjas. Kui sellist kokkulepet lepingus ei ole, on kulude katmise nõue mitte just kõige ilusam metsaomaniku survestamine.

Märksõnad
Tagasi üles